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特别策划

阳光城中报答卷里的三大地产命题

阳光城的中报折射出当下房地产行业必将直面的三大命题:规模与负债、融资与投拓以及地产暴利时代远去后的利润率问题。

作为近三年规模排名上升快速的闽系房企代表,有“小碧桂园”之称的阳光城集团8月初发布了其中期业绩报告。去年首进千亿规模阵营的阳光城,今年上半年的销售认购金额已经超过千亿。而在入主两年的“双斌”明星高管组合的解读下,阳光城的中报中除了数字,还描画出了其今后的方向,也折射出当下房地产行业必将直面的三大命题:规模与负债、融资与投拓以及地产暴利时代远去后的利润率问题。

当阳光城不再提规模

“规模不再是最主要的目标,我们一直在速度、杠杆和负债间寻找平衡,既保证发展速度,又要保持负债不能突破。” 8月2日,在2019年中期业绩沟通会上,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌坦言,近两年房企的日子不好过,经营工作很不容易。

2017年,前碧桂园联席总裁朱荣斌入职阳光城,担任公司执行董事长和总裁;前碧桂园财务总监吴建斌担任公司执行副总裁。阳光城随后快速奔跑,2018年其销售业绩首跨千亿,合约销售金额就达到了1628.56亿元,作为近年上升较快的“腰部房企”,截止上半年其行业排名已经位居TOP13。

中报业绩显示,2019年上半年,阳光城实现销售金额900.7亿元,若加上认购未签约业绩,该数字已超千亿。报告期内,其实现结算营业收入225.11亿元,同比增长48.03%,合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元,同比增长40.52%。

第一次实现“时间过半,任务过半”,但与过去的增长势头相比,阳光城的速度有放缓趋势。

在2011年到2017年的六年间,阳光城销售金额复合增长率高达85%,今年上半年的增速则为28.7%。2019年阳光城的销售目标为1800亿,若按此节奏,今年的增速为10%。

今年以来房地产调控力度空前。中原地产统计显示,2019年上半年,全国房地产调控政策达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。

朱荣斌认为,“房住不炒”主基调未变,“稳地价、稳房价、稳预期”是中央调控的基本目标,市场不会发生根本性的变化。在此背景下,规模不再是阳光城最主要的目标,管理层将保持对市场的敬畏之心,做好底线管理。

在规模与负债中寻找平衡,降负债则是阳光城的关键词。上半年,其资产负债率下降至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;有息资产负债率降至38.84%,较2018年底减少近4个百分点;净负债率降至145.13%,较2018年底下降37.09个百分点。与此同时,截至2019年6月末,阳光城平均融资成本为7.72%,较2018年年末优化22个基点。

近期的融资环境对房企并不友好。阳光城助理总裁陈霓表示,阳光城正在从融资驱动型企业向经营驱动型企业转变,在负债方面不主动加杠杆,控制负债的绝对值不会增加,通过还多少借多少的方式不增加负债,也不增加经营负担。

吴建斌预测,近两年内融资环境仍会持续收紧。从去年下半年开始,阳光城在融资方面主动调整,在内部抓销售、抓回款、调结构。作为企业,只需要未雨绸缪做自己能做的事情,把经营方面做得更好。

首提审慎投资 似“钢丝双人舞”

“不管东风还是西风,阳光城营销都不停地冲锋。” 阳光城助理总裁陈友锦表示,进入7月份以来,个别城市个别区域出现市场下滑和销售分化。在这种环境下,阳光城将把回款作为重中之重,下半年将抢销进行到底。“我们将全国200多个项目进行分类,根据市场竞品、存量、利润情况进行分解,会根据每个项目不同情况做不同的动作。”

除了严抓回款外,一直靠“买买买”上热搜的阳光城,今年首次提出要“审慎投资”。

2019年上半年,阳光城共以权益对价272.75亿元,合计补充权益土地储备约424.59万平方米,累计土地储备总计4396.35万平方米。而在2018年上半年,阳光城共补充土地储备(计容面积)约551.85万平方米;2017年上半年,该数值为721.73万平方米。

阳光城助理总裁陈霓表示,阳光城通过经营现金计算土地支出,收多少就按照相应的比例做土地款支出,既保证公司发展储备,也不会反向增加贷款上的债务。执行副总裁吴建斌进一步补充道,阳光城上半年买地资金刚好比回笼货币资金的50%略高一点,全年的买地预算约为800亿。

拿地策略转变后,“双斌”也在改变打法。朱荣斌笑称,以前是吴建斌手头有多少钱,他就拿多少地。现在他们是在钢丝上跳双人舞,保证发展速度的同时,又要保持负债水平。他透露,阳光城是否投资项目需要管理层都参与决策,做到审慎拿地,“拿地拿错了什么都是白费。”

朱荣斌把拿地比喻成身体状态,在市场不好的情况下收缩策略能恢复元气。“我开玩笑说,现在体检多项指标不合格。假如半年不买地,休息半年的话,身体指标都全部合格。”

“不对地产行业的利润率过高期待”

在2019年中报上,阳光城的利润率低是其管理层不回避的话题。

上半年,阳光城归母净利润率为6.44%,尽管比上年期期末提升1.1%,但仍与同行有较大距离。克而瑞研究中心数据显示,2018年176家上市房企净利率的加权平均值和中位数分别达到13.1%和11.7%。

朱荣斌表示,净利润率一直阳光城的短板,对当下的表现很不满意。 “这不光是阳光城的问题,这也是整个行业的问题”,朱荣斌说,这几年在限价政策下,房企要实现高利润率很困难,甚至很多公司有一些项目因为限价的原因出现亏损,告别暴利时代,行业的净利润率将回归正常水平,建议外界不要对房地产行业的利润率有过高的期待。

克而瑞研究中心认为,未来在收并购红利弱化、房企盈利空间受到挤压的背景下,房企的盈利水平将更决定于企业自身的运营管控与成本控制能力。同时,在行业竞争加剧的市场环境下,房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径,以产品力打造提升产品溢价。

阳光城的转变中,“审慎拿地”替代了“买买买”,以经营为导向的激励机制也开始加入了品质和利润的元素。

中报现场,朱荣斌直言,中国房企的品质还有很大的提升空间,在过去几年,阳光城也没有拿得出手的项目,直至今年才有可以亮相的项目。“未来两年,不敢再承诺规模上有多大的提升,但是我们在品质管理有相当大的空间。公司现在有点大,再过两年真正做到有点强,把公司做成又大又强的一家企业,这是我未来的发展目标。”

阳光城管理层反思道,过去激励体系中与规模挂钩的指标比重太大,与战略目标不匹配。下半年阳光城将调整激励体系,强化品质导向,加大品质考核与利润考核的力度。品质考核以工程品质和设计品质为突破口,利润考核则是当期利润与结算利润的综合考核。朱荣斌透露,目前框架已经完成,在8月份推出。

在朱荣斌看来,限价之下,尤其是在缩量的市场下,市场将回归以质定价,品质是产品能够被市场接受的基本保证,更是产品实现利润以至于能够实现溢价的根本途径。

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