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美国房市

美联储加剧美国房市泡沫

福鲁哈尔:消费价格普遍低迷,唯独房价在涨——这种不对称不仅是当前货币政策无力应对的问题,而且实际上被美联储的宽松政策加剧。

海曼•明斯基(Hyman Minsky)如果还在世,肯定会对上周美国公布的通胀数据感到得意。这位已故伟大经济学家提出的“金融不稳定假说”(Financial Instability Hypothesis)的要点之一,就是存在两种价格:一是商品和服务的价格,二是资产价格。因此,这两个领域的通胀应该有所不同。实际上它们的确不一样,而且相当明显。最新的消费者价格指数(CPI)数据显示,几乎所有的核心通胀(低于预期)都源自租金或业主的租金等价物(上涨0.3%)。与此同时,核心商品通胀下降了0.2%。

很简单,这意味着住房市场再次与美国经济其他部分完全脱节。次贷泡沫已经过去10年,住房——对多数美国人而言不仅是居所,也是最大的金融资产——是CPI中唯一的全国通胀率始终高于整体数字的主要组成部分。

为什么会这样?因为,就像明斯基会预测的,过去几年的宽松货币政策提振了资产价格,但并未创造有意义的新供应,因而也没有在建造及其他住房相关领域创造足够的需求。康奈尔大学(Cornell University)马里奥•埃诺迪国际研究中心(Mario Einaudi Center for International Studies)的一篇学术论文《美联储在通胀和利率政策方面完全错在哪里》(What The Federal Reserve got totally wrong about inflation and interest policy)阐述了这一点。正如论文作者丹尼尔•阿尔佩特(Daniel Alpert)所言:“我们现在面临的是一种此前未见的通胀形式——全部集中在住房领域。”

该论文指出,过去10年,与其他一切相比,住房成本大幅上升。它在2017年夏季达到核心通胀的81%这个历史高点,至今仍占“最大份额”。

薪资没有出现与之相称的增长。经通胀因素调整后的家庭收入中值与世纪之交时相比几乎没有提高。

这种不对称不仅是当前的货币政策未准备好应对的问题,而且实际上是因美联储(Federal Reserve)的低利率和量化宽松政策而加剧(尽管并非有意)的问题。正是这些政策推高了那些提供最佳薪资就业岗位的城市的房价。

难怪空前数量的美国千禧一代在大学毕业后还睡在父母家的沙发上——他们在最有可能找到好工作的地方买不起住房。

另一领域——高等教育——的通胀,使年轻人的财务状况更加令人担忧。美国的学生贷款债务处于创纪录高位,偿债困难切实存在——12%的借款人目前拖欠还贷90天或更长时间。

摩根大通(JPMorgan)今年2月发布的一份关于学生贷款对住房市场影响的报告估计,高额学生贷款的拖累使200万年轻人被住房市场挡在门外,致使房屋自有率下降1.5%。这意味着他们无法积累财富,这进而抑制了需求。纽约联邦储备银行(New York Federal Reserve)行长比尔•达德利(Bill Dudley)称,高水平的学生债务和违约是未来经济增长的“一股主要逆风”。

名牌大学学位是一项如豪宅一样珍贵的资产。美国人几乎愿意为之做任何事情,包括编造谎言和舞弊。正如上周那则令人不安的新闻所示,富有的父母花钱请顾问为娇生惯养的子女伪造各种资历。高等教育与住房泡沫之间存在一种类似滚雪球的效应,还有什么奇怪的吗?大学城的租金上涨速度超过其他城市,部分原因在于,希望吸引富裕学生和家长的豪华房地产开发商正在大量开发带有水上游乐等高端生活休闲设施的公寓小区。

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