距离2020年仅半月，房企销售年终榜决战进入“摸底考”。与TOP5头部房企的激烈赶超相比，TOP10梯队的竞逐与卡位热度不减。
据克而瑞榜单 ，进入到今年9月后，参看全口径和权益销售金额两榜单，世茂、龙湖、华润轮番坐庄第10名的标杆位。三家“分十”，交替轮换卡住了第9至第11名。
在最近发布的克而瑞《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》中，全口径以及权益销售金额的第9以及第11名依旧是这三张面孔。除了轮番坐庄，这一梯队有个显著的特点则是，业绩差距小。
在1-11月销售全口径榜单中，第9名世茂房地产以16.3亿元业绩优势领先其后追击的华润置地。而在同时期的权益销售榜单中，龙湖集团以1000万销售额领先华润置地，仅相差一线城市的一套房。
差距微弱，排名咬得紧，使得这一组别的追击战在最后一个月颇具看点。一个有意思的侧面是，“追及三人组”自带鲜明的个性标签。他们分别是，“稳字当头”的民企龙湖、要“追回逝去五年”的闽系房企世茂以及调控下正当时的央企华润。
销售榜单里的“追及问题”
有的先，有的后，有的加速度，销售榜单里的“追及问题”，不比奥数里的简单。
克而瑞榜单数据显示，前11月，世茂以全口径销售额2277.3亿位居第9；华润置地以2261亿居11，差额仅为16.3亿元。
在11个月前的2018年全年销售榜单中，T0P10门槛的卡位标准还是另一番光景。彼时，第9名华润置地和第11名世茂之间尚有345亿的差距。
2019年1-11月TOP10房企销售额
数据来源：克而瑞
番位洗牌背后，也折射出风格迥异的房企在行业周期里的不同战略。
世茂是周期里的 ”新机会主义者”。世茂集团总裁许世坛曾说，政策收紧时，小开发商遇到资金关卡，负债过重的大房企会出问题，此时正是世茂的机会。“世茂的目标是增速比同规模企业快。”
今年1-11月全口径销售榜单中，世茂房地产从第11名跃上第9。前11月，世茂销售额同比增长47%，是前十阵营中增速最快的房企。
华润置地董事局主席唐勇上任后，试图带领公司撕掉“保守”的标签，发起排位赛冲击。前11月，华润置地稳守前十防线，从未跌出。他的规模野心也体现在价格上。今年上半年，华润置地的销售均价为18983元/平米，7-10月均价为17616元/平米，下跌1367元/平米，在其发展历程中颇为罕见。
造血赛道
阶段性的业绩排行榜单反映状态，而造血能力决定潜力。
央企华润凭借着融资优势在土地市场上积极补仓。今年华润置地拿地的特点是：拿别人不敢拿的地，出别人出不起的价。
1月份，华润中信万得联合体历经526轮竞价，以58.2亿元成功竞得上海静安商办地块；11月，华润置地历经2小时、32轮的激烈角逐，斥资45亿摘下东莞总价地王。
当华润置地在公开市场上厮杀时，世茂正在瞄准收并购机会。从3月开始，世茂房地产在80天里接盘了近20个项目，总收购金额接近200亿元。上半年，世茂的新增货值中，72%来自收并购。
土地为房企造血，资金则是造血干细胞。融资逐渐收紧，考验房企“吸金”能力的时刻到了。
身为央企的华润置地，今年抛出多种融资计划，包括配股融资、银团贷款、中期票据等。据不完全统计，今年截止目前，华润置地已获取融资超过366亿元。
华润置地快速将资金用于规模的扩张。10月22日，其发布了一则“先旧后新”的配股融资公告。此次配股融资所得净额约为67.2亿港元，其中60.5亿港元用于购置土地。
财务能力比肩央企的龙湖在融资环境趋冷之后，成本优势显现。今年2月下旬，龙湖公开发行2019年第一期公司债券，发行规模共22亿元的五年期债券和七年期债券，票面利率分别为3.99%和4.7%。7月，龙湖发行20亿住房租赁事项公司债券，五年期债券利率低至3.9%，七年期利率为4.67%。
融资回合的比拼中，在当期排行榜中占据业绩优势的世茂，站在华润和龙湖身旁有些失色。上半年，世茂的融资成本为5.6%，华润置地和龙湖分别为4.45%和4.56%。
在借款方面，世茂更依赖外币借款。上半年的借款余额共1155亿元，其中约57%为外币借款。在金融环境充满不确定性的当下，汇兑损失的风险增加。
加速度的B面
发展加速度也会遇到阻力。收并购，是近年世茂规模赶超的注脚。世茂集团总裁许世坛曾表示，收并购的土地能在更短的时间内转化销售，今年上半年收购的土地将在下半年入市。这也是世茂下半年得以发力的主要原因之一。
但收并购带来后劲的同时，也导致土地权益面积下降。上半年，世茂新增建面权益比例为60%，2016年该数值为81%，这直接影响未来盈利预期和对项目的把控。
此外，扩张导致负债走高。据其财报显示，今年上半年，世茂负债总额约3047亿元，同比增长32.5%。其中，流动负债总额约2143亿元，同比增长39%。世茂的资产负债率也在走高，上半年资产负债率为73%，在行业中尚可，但创下其近三年新高。
无独有偶。大手笔融资和大规模拿地后，华润置地的负债也随之走高。2019年中期业绩报告显示，华润置地的总负债已经超过5300亿元，半年时间总负债上升了620亿元。同时，土储扩张考验华润置地对项目的运营能力。今年，华润置地城市版图扩展至75个，新进入张家口、汕尾、宜宾、宜昌、崇左等三四线城市。棚改货币化安置比例下调和调控政策频出，三四线的需求能否支撑销售去化有待观察。
