谈日本房地产，离不开土地价格评估机制。日本有多样的政府主导房地产价格评估机制。这些机制对促进日本房地产市场的透明化，房地产相关税收的合理化，政府的土地征用的房地产价格评估等方面发挥了很大的作用。
日本土地价格评估体系
谈到日本的房地产，很多人会关心房地产价格变化。但是准确说房地产的价格不好做比较，因为房子的质量可能是完全不同的，而且背后的税费也是不同的。比如，同样一块土地上，30年前建一套房子和现在建一套房子。房子设计的理念，里面的各种设备，用的各种材料都是完全不同的。但是，在观察日本房地产行业的变化的时候，有一个非常方便的指标，那就是土地价格的变化。
日本政府每年组织专业的房地产评估师对日本全国的土地进行定点的价格评估，之后向全社会公布。比较有影响力的有3个价格，那就是“公示地价”，“基准地价”，“路线价”。
这三个价格的区别简单如下表。
日本的公示地价制度早在1969（昭和44年）就开始了。其法律依据为1969年实施的《地价公示法》。那么现在就有一个问题，开展日本全国的土地价格评估和调查，日本全国会有多少采样的地点呢？日本的新潟县政府的官方网站上，给出了一些介绍。日本国土交通省土地鉴定取样的地点是26000个地点，而新潟县内有434个地点。由日本地方政府主导的基准地价的全国取样地点为21436个，新潟县县内的地点为530个地点。
很多读者可能会问，为什么日本的国税厅也会对房地产价格进行评估和公布。这是因为日本存在遗产税和赠与税。日本实施的是土地私有的制度，房地产会作为遗产传给法定继承人。这个时候根据情况会产生遗产税。赠与税是遗产税的补充税种。其中道理很简单，如果没有赠与税，老人生前把房地产或者现金资产全部赠给孩子就好，日本政府一分钱遗产税也收不到。路线价一般情况下是日本中央政府公布的公示地价的80%。如果某个土地发生了遗产继承或者赠与，那么就需要按照这个国税厅公布的路线价进行价值的计算。路线价在日本全国取样的地点很多，大约有32万个地点。
日本的房地产的固定资产评估价
此外，日本各个地方政府（也就是比都道府县还要低一个级别的市町村）还有一个固定资产评估价。这是因为日本存在固定资产税，都市规划税，不动产取得税等。日本地方政府会每三年计算一次价格，通知给房地产持有人。这个价格一般是土地公示价格的70%。房地产的持有人根据收到的纳税通知书，按时交纳固定资产税和都市规划税。
顺便解释一下，日本的税也是分国税和地方税的。固定资产税和都市规划税是属于地方税。遗产税和赠与税是属于国税。
日本地方政府在计算征税的土地价格的时候，采取的方法是：路线价格×土地面积×各种修正系数。所谓的各种修正系数就是根据土地的实际情况，给出各种不同的折扣率。比如，某一块土地很不规整，那么其市场价值就低，就要给出一个相应的折扣。
此外房地产市场还存在两种价格。一种是房地产专业评估机构给出的评估价格。另外一种是房地产市场中的实际交易价格。在日本同一个房地产，会有六种不同的价格，也就是（1）公示地价，（2）路线价，（3）基准地价，（4）固定资产评估价，（5）房地产评估价，（6）房地产实际交易价格。这就是所谓的“一物六价”的说法的由来。
泡沫经济破灭之后日本土地价格发生了什么变化
最近几年东京的房地产价格已经超过了泡沫经济时代最高峰的价格。日本进入平成时代是在1989年1月8号，平成时代的最后一天是2019年的4月30号。前后刚好大约30年时间。2019年5月1日，日本进入令和时代，2025年是令和7年。
日本泡沫经济时代，股市的最高点是1989年12月29日，达到了38915日元87钱。而1990年12月末，这个数字为23000日元。日经指数再次回到泡沫经济的高峰是2024年2月22日。日经指数突破4万日元大关是2024年3月4日。2025年10月27日，日经指数第一次超过了5万日元。
很多人不知道的是，日本的房地产价格几乎和日本的股价有类似的现象发生。日本房地产价格的高峰是1990年，从1991开始日本土地价格开始下降。之后日本土地价格大约是这样一个整体的趋势：从1991年开始下降，一直下降了大约十年，也就是到2000年左右。2000年到2007年，日本土地价格开始慢慢上涨。2008年发生的次贷危机沉重打击了日本的房地产市场，日本土地价格再次开始下降，一直到2011年。从2012年到现在的12年，日本土地一直保持了稳定的上升。甚至在新冠疫情的三年中，东京都的核心区域的价格也保持了上升。
2017年，日本的路线价最高值为银座鸠居堂前，价格为每平方米4032万日元。泡沫经济最高峰时候，日本路线价最高价格为3650万日元。2017年国土交通省公布的公示地价最高点为银座山野乐器前的土地，价格为每平方米5050万日元。也就是说银座的土地价格在2017年的时候，就超过泡沫经济高峰时期的1990年了。
2024年，日本路线价的最高价格情况如下：东京都最高价格为东京都中央区银座5丁目，价格为每平方米4424万日元。大阪市最高价格为大阪市北区角田町，价格为每平方米2024万日元。横滨市的最高价格为横滨市西区南幸1丁目，价格为每平米1696万日元。名古屋市最高价格为名古屋市中村区名站1丁目，价格为每平米1288万日元。福冈市最高价格为福冈市中央区天神2丁目，价格为每平米944万日元。京都府的最高价格为京都府下京区四条通东入2丁目，价格为每平米728万日元。札幌市的最高价格为札幌市中央区北5条西3丁目，价格为每平米728万日元。神户市最高价格为神户市中央区三宫町1丁目，价格为每平米532万日元。琦玉市最高价格为琦玉市大宫区樱木町2丁目，价格为每平米529万日元。
2024年日本全国公示地价的前几名的情况如下：第一名，东京都中央区银座4丁目2番4，价格为每平米5570万日元。第1名到第15名全部是东京都内的商业用地。分布在中央区（主要是银座），新宿区，千代田区，涩谷区和港区。日本房地产行业中有都心三区的说法，就是所谓的千代田区，中央区和港区。也有都心五区的说法，就是都心三区加上涩谷区和新宿区。大阪府最高价格的地点只能排到全国第16名，为大阪府大阪市北区大深町207番外，评估价格为每平方米2360万日元。名古屋市最高价格排在日本全国的24位，地址为爱知县名古屋市中村区名站4丁目701番1外，评估价格为每平米1950万日元。横滨市的最高价格排到了日本全国的32位，地址为神奈川县横滨市西区南幸1丁目3番1，评估价格为每平米1660万日元。福冈市的最高价格排到了日本全国的第49位，地址为福冈县福冈市中央区天神1丁目96番1外，评估价格为每平方米1180万日元。
公示地价是对日本全国26000个地点的土地价格进行评估。从结果来看，全国前50名中，有40个左右位于东京都核心五区内。大阪占了5个。名古屋占了3个。横滨占了1个。福冈市占了1个。需要说明的是，日本评估价格最贵的前50名的土地，用地属性全部是商业用地。
在日本的住宅用地的土地公示中，前十名都集中在东京。准确说都集中在东京的两个区，也就是港区和千代田区。排名第一的是港区赤坂1丁目14番11号，公示价格为每平方米535万日元。排名第二的是千代田区六番町6番1号，公示价格为每平方米439万日元。
笔者特意把日本几个主要城市的顶级土地价格列了出来。从上面的数字当中，我们得到两个基本的信息。第一，从房地产行业的角度看，日本城市的排名是很清晰的。那就是东京，大阪，名古屋，横滨，福冈。第二，土地价格东京遥遥领先，而且高价格土地集中在所谓的都心五区。
本次上涨和泡沫经济时代的上涨有什么不同
上文谈到，东京都银座的土地价格在2017年左右就回到了泡沫经济高峰时的水平。之后，日本大城市的核心地段的土地价格一直在上涨。但是在这里需要说明的是，最近几年的上涨和日本80年代后期的房地产泡沫的上涨是有明显区别的。
简单地说，二战以后一直到1990年，日本全国的土地是普遍性上涨。在80年代后期的泡沫经济时期，日本全国的土地也是呈现雁型发展的趋势，跟随东京开始上涨。但是过去10年，日本土地价格的上涨，是大城市的核心地段上涨明显，而地方的土地上涨不明显。泡沫经济之后的日本，呈现的是东京一极集中的态势。
现在还有一个有意思的问题需要回答，那就是如何看过去十年日本楼市和股市的稳定上涨？或者说过去10年日本房地产市场稳定上涨的原因是什么？笔者认为最大原因就是三个：1，日本产业界在泡沫经济破灭之后的15年内，完成了产业的重组和全球的布局。泡沫经济之后的15年，所有的日本传统行业都发生了大规模的同行业企业的合并。泡沫经济破灭之后的30年，日本企业完成了对全球市场的布局。1990年，日本的优质制造业企业的海外销售占比大约为20%左右。2020年，日本优质制造业企业的海外市场销售占比大约为80%。伴随行业的重组和海外的布局，是日本企业缓慢地完成了企业的业务转型和过剩人员的裁减，盈利能力得到了大幅度的提升。2，创造有效的新需求。过去20年，到日本观光的外国游客是稳定上升的，这给各行各业带来了巨大的新需求。日本60年代以后，就成为全球瞩目的出口大国。但是能够直接享受到出口好处的是大型的工业企业。而大量的外国客人给大量的非工业企业带来了巨大的新需求。大量日本传统行业直接获利，这些行业包括了：航空运输行业，酒店和温泉旅馆行业，轨道交通和出租车行业，购物中心行业，游乐园行业，滑雪和高尔夫行业等。3，中美摩擦背景下全球投资资金流向日本的房地产市场和股市。在中美摩擦的背景下，过去流向中国大陆的资金开始转为流向日本，极大的推高了日本的楼市和股市。比较典型的就是巴菲特过去几年重仓了日本五大商社。
注：本文仅代表作者个人观点，为“日本房地产系列”文章之一。
本文编辑徐瑾 Jin.Xu@FTChinese.com